LES TAXES

La taxe foncière et la taxe d'habitation sont dans la même facture annuellement et cela se nomme "Real Estate Taxes".
Cette taxe est, de par la loi, de 1 à 2% du prix d'acquisition payable annuellement. Ce pourcentage dépend de la communauté dans laquelle se trouve la propriété, ces renseignements vous seront fournis par notre équipe locale pour chacune des propriétés pour laquelle vous seriez intéressé.
Ceci est la loi, mais il y a la loi et l'application de la loi. Le collecteur base son calcul sur le montant de l'imposition, et, depuis toujours, sur les prix moyens des ventes du quartier dans l'année en cours, de la surface du bien, et bien sûr, des biens comparables. Ce montant ainsi déterminé se nomme "Asset Value" et donc l'impôt est calculé sur cet "Asset Value" .
Cela s’est un peu compliqué depuis la crise de l’immobilier: lorsque l'immobilier était en hausse permanente et prenait 20 a 25% l'an ,l'asset value était toujours inférieure au prix d'acquisition et de ce fait l'impôt ne reflétait pas les 2% du prix d'acquisition . Le contribuable Était gagnant, quand bien même cette "Asset Value"  était réévaluée chaque année.
Mais aujourd'hui, l'immobilier ayant perdu environ 50 a 60% de sa valeur en 3 ans, le montant de l'"Asset Value"  est bien entendu descendu, mais pas dans les mêmes proportions (du fait du décalage dans le temps de la collecte des informations par le comté ou "County" ), ce qui fait qu’à ce jour, pour un bien d’une valeur de $200,000 il n'est pas rare, mais loin d’être systématique rassurez-vous, de voir l'impôt à $4000 en lieu et place de $2000.
Dans ce cas, il faut demander à passer devant une commission au "County"  pour rétablir l'impôt sur le prix d'acquisition. Ce n'est pas très compliqué si vous vous adressez à des avocats dont c'est la spécialité et qui ne font que cela (coût environ $500).

LES CHARGES DE COPROPRIETE OU "HOA"("HOME OWNER ASSOCIATION")

Elles comprennent tout ce qui est entretien de l'immeuble ou des parties communes du quartier (piscine, salle de gym, ménage et entretien des parties communes...), salaires des employés (valet parking, réceptionniste, portier), électricité des parties communes, assurances de l'immeuble (chères aux USA en général), frais du syndic ("Management Property"). A savoir que nombre de propriétés n’ont pas de "HOA", donc pas de parties commune, le bon point étant que vous n’êtes pas soumis à leur règles qui peuvent parfois être assez contraignante pour les propriétaires. Selon les prestations de votre copropriété ou de votre quartier elles peuvent se monter de $40 a plus de $200 mensuel

LA FISCALITE IMMOBILIERE

Bien entendu des experts comptables sont à votre disposition pour vous expliquer cela, mais voici quelques notions de base

Taxes sur vos revenus locatifs :

Tout est déductible des revenus locatifs et dans l'année des paiements (exemple : la première année vous déduisez les frais de peinture et les "Closing Costs" (= frais notariés dit d’"Escrow"). Vous avez le droit aussi de déduire le prix d'un voyage en Californie par an, bien entendu si vous faites ce voyage.
Plus clairement, les revenus locatifs provenant de la location d'immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables conformément à l'article 6-1 de la Convention Franco - Américaine du 31 Août 1994. Ils sont exonérés d'impôt en France (mécanisme de crédit d'impôt prévu à l'article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu Américain pour calculer le taux de l'impôt Français. Autrement dit le revenu Américain n'est pas taxé en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l'impôt.
En pratique cette règle n'aura aucune incidence. L'imposition aux Etats Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l'article 6-6 de la Convention sus relatée. La possibilité d'amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l'ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d'emprunt le cas échéant mais aussi un billet d'avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d'impôt sur le revenu.
Sur le solde positif, s'il y en a un, il y a une imposition de 30% du profit net.
Tout ceci déduit la fiscalité sur le revenu est proche de 0
Le fait que vous soyez en société ou en nom propre ne change strictement rien ni à l'imposition ni au taux d'imposition. L'unique différence entre une société ou pas, est l'opacité totale que vous pouvez avoir au regard des services fiscaux de votre lieu de résidence et/ou d'un transfert de fonds venant d'un autre pays que celui dans lequel vous payez vos impôts.

 La fiscalité à la revente:

La fiscalité sur la plus-value à terme est de 15% a 25% sur la plus-value nette .Mais si vous réinvestissez aux USA dans l'année fiscale de la revente vous serez exonérés de taxes sur la plus-value.

Sur la plus-value résiduelle ,l'imposition est forfaitaire pour les non-résidents et est de 15% a 25% du montant de la plus-value sauf en cas de réinvestissement dans l'année fiscale sur un autre bien et dans ce cas il n'y a pas d'imposition sur la plus-value.(Art 1031 du code des impôts, échange de propriété)

Vous avez le droit de ressortir l'argent des USA quand bon vous semble et pour la destination que vous souhaitez à condition toutefois que cette destination ne soit pas “black listée” par les institutions gouvernementales 

LA RENTABILITE

Concernant le rapport locatif dans la région dans laquelle nous travaillons, essentiellement le sud de la Californie, il dépend bien sûr et du quartier (comme dans tous les pays et toutes les villes du monde) et du style d'immeuble sur lequel vous allez investir mais en général la rentabilité, toutes charges incluses, taxes et impôts payés, se place entre 8% et 11%. Le montant facial de la rentabilité locative dépend essentiellement de ce que vous achetez. Plus c'est luxueux, donc plus c'est cher, et plus c'est cher plus le facial locatif est moindre.
Ceci s'entend sur de l'habitation aux standards américains, pour laquelle les charges de copropriété ("HOA", quand elles existent) sont relativement élevées.
Quant aux impôts fonciers (sans rentrer dans le détail) ils sont globalement de 1 a 2% annuel du prix d'acquisition *(voir chapitre des Taxes).
En règle générale aux USA les investisseurs travaillent sur la plus-value à court terme (3 à 4 ans) beaucoup plus que sur la rentabilité faciale locative.
Il ne faut pas être grand clerc pour comprendre que d'acheter aujourd'hui des produits entre $60 et $160 le square foot alors que le prix de construction est en moyenne de $250 a $350 est une aubaine et que la plus-value est certaine. La seule question n'est pas de savoir s’il va y avoir une plus-value mais la question est quand elle aura lieu?
Pour notre part nous estimons cette plus-value entre 3 et 5 ans et d'un minimum de 20% jusqu'à 50% sur les prix d'acquisition.