LOCATION

Location courte durée :

Location saisonnière (moins de 6 mois) Très peu d'immeubles ou de lotissements, en Californie, autorisent la location de moins d‘un an ou moins de 6 mois. Il y a en a cependant quelques-uns. Dans ce cas nous vérifions soigneusement le règlement de copropriété avant de vous proposer le bien.
La meilleure période dans l’année pour louer votre appartement ou votre villa en saisonnier en Californie, commence en Novembre et se poursuit jusqu’en Mai avec des pics au moment de Noël et du Nouvel an. Les locations se font également pendant la saison d’été à des européens, à des prix un peu inférieurs certes, mais qui restent rentables.
Si vous achetez un appartement, il est très important de rester en accord avec la règlementation imposée par l’association des copropriétaires de votre immeuble, vous vous exposeriez, à défaut, à des contentieux sans fin.
Concernant la location courte durée des villas, nous nous renseignons pour vous sur la règlementation locative en vigueur, auprès de la Mairie de la ville dans laquelle vous projetez une acquisition, et auprès de la "HOA" (Home Owners Association), association des propriétaires dans un lotissement et qui régit la gestion et l'entretien des parties communes du lotissement. Certaines villes autorisent la location saisonnière, d’autres pas, il ne faut jamais déroger à la réglementation.
Important: pour les locations de moins de 6 mois, normalement et légalement, les “sales taxes” sont applicables (7% minimum du montant du prix de la location). Le propriétaire est responsable. Pour les locations de moins d’un mois les taxes hôtelières sont aussi applicables

Sauf si vous avez des raisons particulières de le vouloir, nous déconseillons la location courte durée.

Location longue durée (1an) :

Les baux sont toujours d'un an maximum. Si le bail est supérieur à un an il doit être, rédigé par un avocat (cas rarissime dans le résidentiel).
- Le locataire paie, à l'entrée dans les lieux, 3 mois de loyer : 1 mois de loyer d'avance et 2 mois de caution (deposit).
- Les loyers sont payables mensuellement et d’avance.
- Avant son entrée dans les lieux, s’il s’agit d’un appartement, le locataire doit remplir un dossier (application form) qui sera soumis à l’acceptation de la “condo association” (association des copropriétaires) et parfois de la "Home Owners Association" pour une villa en lotissement. Ce délai d’approbation est en général de 2 à 15 jours.
L’avantage de ce principe, est qu’en cas de problème avec le locataire, vos ennuis n’excèderont pas, vraiment dans le pire des cas, 6 mois à un an. Le renouvellement du bail étant soumis à une nouvelle approbation de la copropriété. Il est très facile, pour une copropriété ou une "HOA", de refuser le dossier d’un locataire ayant causé des problèmes à son propriétaire.
En cas de non-paiement par le locataire: aux USA, le propriétaire a tous les droits et le locataire aucun. La loi est à 100% en faveur du propriétaire. Un non-paiement entraînera une éviction faite par un shérif qui interviendra à la suite d’un référé du tribunal obtenu dans un délai assez court. L'éviction d'un locataire défaillant prend une quinzaine de jours et coûte $750, avocat et shérif compris. Comme les baux ne sont que d'un an et qu’il y a toujours un ou deux mois de garantie déposé(s) le propriétaire est donc globalement protégé.
Ces évictions sont rarissimes car lorsqu’un locataire a un problème d’argent, il préfèrera “prévenir que guérir”. Il appellera son propriétaire et demandera à partir. Les conséquences d'un impayé à son propriétaire sont très graves pour lui. Elles affectent immédiatement son "Credit Score Report", notation et références bancaires sanctionnant la bonne conduite de chaque citoyen américain en matière de crédit et de régularité de paiements. Un mauvais "Credit Score Report" empêchera tout crédit, même un prêt à la consommation, ce qui est pire que tout pour un américain.
Sauf choix délibéré de votre part, nous conseillons d'acquérir une villa plutôt qu'un appartement.

LA GESTION DE VOTRE BIEN

Pour la gestion locative de votre bien il est fortement conseille de passer par une agence de "Property Managment" locale, nous serons bien évidemment a même de vous guider dans le choix de l'une d'entre elle.
Vous pouvez bien évidemment choisir de gérer vous-même votre bien et nous nous proposons de vous aider en tant qu'intermédiaire et représentant local. 

les frais liés directement à la location

La commission dépend de l’accord que vous aurez pris avec votre agent immobilier ou le responsable de la gestion locative de votre appartement mais en général correspond a 10% du loyer. L'agence se charge alors de vous trouver un locataire selon vos critères, de collecter et de vous reverser les loyers, de gérer la maintenance de votre propriété mais aussi de gérer l'ensemble des taxes et déclarations liées a votre propriété.

 Pour la gestion annuelle de la collecte des loyers il y a 2 solutions

a)      l'acquéreur a un compte bancaire aux USA, ce qui n’implique pas systématiquement qu'il soit venu en Californie pour acheter son appartement et dans ce cas le locataire fait des virements automatiques mensuels directement sur le compte du propriétaire.

b)      le client acquéreur n'a pas ouvert de compte bancaire aux USA. Une société de gestion est alors nécessaire ou un gérant qui s'occupera de collecter les loyers. Ces frais représenteront environ 10% du loyer collecté.

 Afin de limiter ces frais nous suggérons en général, aux clients acquéreurs, d’ouvrir en Californie un compte en banque. Dans ce cas, les paiements des loyers seront faits directement sur ce compte par virements ou par dépôts (deposit slips). Il est pratique également de mettre en place le système des prélèvements automatiques concernant les charges de copropriété mensuelles, si existantes.

OUVERTURE D'UN COMPTE BANCAIRE

Vous devez venir aux Etats Unis. Ensuite tout est très facile, et vous prendra 1h, explications du “Banking Online” compris. La présentation de 2 pièces d’identité (dont votre passeport), et une adresse aux USA (que nous pouvons vous fournir) suffisent.

LA SOLUTION SI VOUS VOULEZ RENTABILISER VOTRE INVESTISSEMENT ET EN PROFITER DE TEMPS EN TEMPS

-Soit vous investissez dans un immeuble qui autorise la location au mois, ou 6 mois minimum, et vous profitez de votre appartement quand il est libre.

-soit vous louez votre bien à l’année, et vous pouvez en profiter entre 2 périodes de 12 mois.

-Ou encore, louez votre appartement à l’année, en attendant tranquillement la plus-value et si vous avez envie de profiter de la région pour votre séjour trouvez une location saisonnière ou allez dans un bel hôtel.

ASSURER VOTRE PROPRIETE

L'assurance pour un appartement ou une maison n'est pas obligatoire partout mais recommandée. Si vous en prenez une pour une 2 pièce cela vous coutera environ $550 l'an et elle couvrira dégât des eaux, responsabilité civile etc.,  pour une villa avec trois ou quatre chambres il faut compter environ $800 a$1000 par an selon la taille de votre bien